リノベーションをすすめていく中で、工事会社さんとの調整しつつ、最終段階に近づいていくと具体的に設備や床、壁紙といった仕上げに影響するもののシリーズや色決めも出てきます。
色もバリエーションも多いので、なかなか写真だけでは決めるのが難しいです。
そんなリノベーションのイメージ作りのおすすめポイントが新宿です。
〈マルチクラフター〉（多能工）とは
トイレやバスといった水まわり工事を１人で行う多能工育成学校「リフォーマー専門学校」が開校して2カ月、順調な滑り出しを見せている。既に5人の卒業生を輩出。10月4人、11月は5人の入学が決定しており、リフォーマー（多能工）が順調に育ちつつある。
広島県呉市。人口22万人の港町にリフォーマー専門学校は存在する。立地がいいとは言えない地域で、仙台や東京、名古屋
から次々と入学生が送り込まれてくる。彼らはリフォーム会社か住宅会社の社員。多能工の技術を身につけ、将来自社の工事を行う担い手だ。
1カ月の費用50万円は、助成金を使うと10万円前後に抑えられるが、現地までの交通費、宿泊代、給料などがかかってくる。それでも、メリットは大きいと考える経営者が続く。理由は水まわり工事の生産性の改善だ。
「外部の職人の多能工化で10％、自社で15％ほど粗利が違います」。大澤仁志理事長は自ら呉でリフォーム事業も営んでおり、多能工を活用するメリットを実感する。「水まわり中心のチラシを配布する会社は利点があるでしょうね」と大澤理事業。イメージとして、大体1億円の水まわり工事売り上げがあると１人のリフォーマーを雇える工事量を提供できるという。
もし1億円の工事を自社の多能工だけで賄えると年間の利益が1500万円ほど変わる計算であり、利益体質の大きな改善につながってくる。
では実際、学校では、どんな指導を行っているのか。授業は初級、中級、上級の各コースとも20日間にわたり行われる。初級は全くの素人、上級は何かしらの建設職人、もしくは現場監督に従事していた方、中級はその中間となる。初級でも20日間で道具の使い方からトイレの取り付けまででき、上級はキッチン、バス、トイレ、洗面の工事がそれぞれ１人でできるようになる。もちろん、短期間での技術の習得のため、その後の現場作業による修練が必要不可欠だが、実践で使えるレベルに育て上げることが可能だ。
生徒の業種は、工務や職人だけではなく、営業マンも対象。10月入学の生徒は営業経験者となっており、「施工できる人がついでに営業し、追加工事を取るようにできる」と大澤理事長は話す。
他社でも、日常的に施主と接する職人のサービスレベルを上げることで追加工事、リピーター獲得に成功している事例は多数ある。東京大学出など高学歴大工を社内育成していることで知られる平成建設（静岡県沼津市）などは、リフォーム事業に営業マンを置いていない。リピーターや追加工事だけで、15億円ものリフォーム受注が取れるのは、職人の質の高さが関係する。
将来は、リフォーマー専門学校の名でFC事業も検討しており、全国で多能工の育成を推進していく方針だ。
アパートの需給バランスが崩れています。不動産調査会社のタスによると、首都圏の空室率は去年夏ごろから上昇し、20〜30％となります。このような中、現在では、サブリース（一括借上げ）が、空室対策として注目されています。
◆メリット
サブリースと家賃保証を売り物にするアパート建設請負業者が、一括で物件を借り上げて入居者を募集。手数料を除いた家賃をオーナーに支払います。これは、賃貸物件オーナーにとっては、メリットのあることでしょう。実際に、大東建託では、今年3月期の売上高は8期連続で過去最高の数値を出しているなど、同社を含む大手不動産管理会社が次々にオーナーと契約。需要が高いことが伺えます。
◆注意点
一方、注意をしなければならないことも事実です。以下、マスメディアの報道を引用します。
〈業界が活況に沸く一方、トラブルが発生している。「空室を理由に提案通りの家賃が支払われていない」。不動産コンサルティングの青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員の元には、こうした相談が月に数件寄せられる。
国交省は９月から業者に対し契約時には、将来の家賃が変動する可能性があると説明するよう求め始めた。業者側は「契約書面ではリスク要因を強調している」（レオパレス21）、「賃料改定があり得ることを説明をした上で、本人の署名なつ印を頂いている」（大東建託）と適切に対応していると主張する。（日経電子版2016/9/30）〉
このように、サブリースについては、よく比較検討をする必要があります。
◆空室率の今後
では、空室率は、今後どうなっていくのでしょうか。前述の日本経済新聞を引用します。
〈無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。埼玉県羽生市では１年ほど前にアパートの建設地域を制限した。しかし、局地的に規制しても焼け石に水だ。首都圏全体でみた場合は「当面は空室率は改善しないだろう」（タスの藤井和之氏）。（前掲）〉
低い空室率が改善されないのであれば、なおさら空室対策が必要なのでしょう。
◆最近の空室対策
前述の日本経済新聞によると、東急住宅リースは、今年7月からオーナーに従来のリフォーム価格より、３割程度安くできる提案を開始。また、相模原市の管理会社は入居者専用の食堂設置プランをオーナーに提案しているそうです。
◆まとめ
サブリースのメリット・デメリットや、空室率の今後の状況について話をしました。りのふるでも、お客に最適な空室対策をご提案いたします。
様々な空室対策がある中で、その1つとして注目を集めているのが、民泊です。
民泊の代行業者や集客業者がこの1~2年で急増し、ニュースや新聞などのメディアをにぎわすようなブームともなっています。大家さんに限らずホームステイの延長として実践している人も多くおり、注目が集まっています。
