りのふるブログ｜空室対策情報漫才！リフォーム・リノベーションのりのふるブログ

不動産会社などの業者が中古マンションを仕入れ、リノベーション（またはリフォーム）を行って販売するという買取再販ビジネスの市場規模が年間成約戸数8000戸、年間販売額が約2000億円と推計されるというデータが矢野経済研究所という調査会社から昨年10月発表されています。
多くの企業がこの買取再販事業に参入しておりリノベーションという言葉もより浸透してきていると感じます。

リノベーションマンションは新築に手が届かない人が購入されていると思われるかもしれませんが、自分の好きなデザインや「こだわり」を実現したり自分のライフスタイルに合わせた住環境が手に入るので進んでこのリノベーションマンションを購入される方が増えてきています。
リノベーション費用は掛かるものの中古のマンションを買うことで築浅のマンションを買うよりも物件購入費用を抑えられ駅近くなど住みたい場所に住めるチャンスも出てきます。

また、子どもが増えたり生活環境が変わったタイミングで部分的なリノベーションを行いライフスタイルに合わせながら同じ物件で住んでいくということを提案している企業もあります。
建物を大事に永く使っていくことは自然環境に対して大事なことなのでないかと思います。

マンションを購入される際には新築マンションや中古マンションの他に第三の選択肢であるリノベーションマンションを是非検討されてみてはいかがでしょうか？
弊社としてはリノベーション事業を通して質の良いリノベーション物件を作り皆さまの豊かなライフスタイルを応援いたします。

リノベーションの中で人気の高いものの1つといっても過言ではないのが、和室から洋室へのリノベーションです。

賃貸で貸すにしろ、分譲として売り出すにしろ、自身で住むにしろ古い和室をリノベーションし、フローリング張りの洋室に変えたいというニーズは非常に高いです。

特に賃貸住宅の空室対策としてリノベーションされることは多いです。

続きを読む 人気のリノベ-和室から洋室へのリノベーション-

 

リノベーションをすすめていく中で、工事会社さんとの調整しつつ、最終段階に近づいていくと具体的に設備や床、壁紙といった仕上げに影響するもののシリーズや色決めも出てきます。

色もバリエーションも多いので、なかなか写真だけでは決めるのが難しいです。

そんなリノベーションのイメージ作りのおすすめポイントが新宿です。

続きを読む 新宿区のリノベーションおすすめポイント　-ショールーム編-

投資用で買った物件や相続した物件が空室が続き、リノベーションをしることを決める人が増えています。特に東京を中心とした関東一帯で多く、その中でも戸建てよりもマンションのリノベーションの相談が増えています。

いざ、マンションリノベーションをするとなって、図面を内容もすべて決まったって明日から工事開始となる前に注意したい点です。どれも当たり前のことですが、誰かが注意しなければ、意外と抜けてしまう項目でもあります。事前によくよく確認しましょう。

続きを読む 要注意！マンションリノベーションで事前に気を付けたい注意事項5選

〈マルチクラフター〉（多能工）とは

トイレやバスといった水まわり工事を１人で行う多能工育成学校「リフォーマー専門学校」が開校して2カ月、順調な滑り出しを見せている。既に5人の卒業生を輩出。10月4人、11月は5人の入学が決定しており、リフォーマー（多能工）が順調に育ちつつある。

広島県呉市。人口22万人の港町にリフォーマー専門学校は存在する。立地がいいとは言えない地域で、仙台や東京、名古屋
から次々と入学生が送り込まれてくる。彼らはリフォーム会社か住宅会社の社員。多能工の技術を身につけ、将来自社の工事を行う担い手だ。

1カ月の費用50万円は、助成金を使うと10万円前後に抑えられるが、現地までの交通費、宿泊代、給料などがかかってくる。それでも、メリットは大きいと考える経営者が続く。理由は水まわり工事の生産性の改善だ。

「外部の職人の多能工化で10％、自社で15％ほど粗利が違います」。大澤仁志理事長は自ら呉でリフォーム事業も営んでおり、多能工を活用するメリットを実感する。「水まわり中心のチラシを配布する会社は利点があるでしょうね」と大澤理事業。イメージとして、大体1億円の水まわり工事売り上げがあると１人のリフォーマーを雇える工事量を提供できるという。

もし1億円の工事を自社の多能工だけで賄えると年間の利益が1500万円ほど変わる計算であり、利益体質の大きな改善につながってくる。

 

では実際、学校では、どんな指導を行っているのか。授業は初級、中級、上級の各コースとも20日間にわたり行われる。初級は全くの素人、上級は何かしらの建設職人、もしくは現場監督に従事していた方、中級はその中間となる。初級でも20日間で道具の使い方からトイレの取り付けまででき、上級はキッチン、バス、トイレ、洗面の工事がそれぞれ１人でできるようになる。もちろん、短期間での技術の習得のため、その後の現場作業による修練が必要不可欠だが、実践で使えるレベルに育て上げることが可能だ。

生徒の業種は、工務や職人だけではなく、営業マンも対象。10月入学の生徒は営業経験者となっており、「施工できる人がついでに営業し、追加工事を取るようにできる」と大澤理事長は話す。

他社でも、日常的に施主と接する職人のサービスレベルを上げることで追加工事、リピーター獲得に成功している事例は多数ある。東京大学出など高学歴大工を社内育成していることで知られる平成建設（静岡県沼津市）などは、リフォーム事業に営業マンを置いていない。リピーターや追加工事だけで、15億円ものリフォーム受注が取れるのは、職人の質の高さが関係する。

将来は、リフォーマー専門学校の名でFC事業も検討しており、全国で多能工の育成を推進していく方針だ。

アパートの需給バランスが崩れています。不動産調査会社のタスによると、首都圏の空室率は去年夏ごろから上昇し、20〜30％となります。このような中、現在では、サブリース（一括借上げ）が、空室対策として注目されています。

 

◆メリット
サブリースと家賃保証を売り物にするアパート建設請負業者が、一括で物件を借り上げて入居者を募集。手数料を除いた家賃をオーナーに支払います。これは、賃貸物件オーナーにとっては、メリットのあることでしょう。実際に、大東建託では、今年3月期の売上高は8期連続で過去最高の数値を出しているなど、同社を含む大手不動産管理会社が次々にオーナーと契約。需要が高いことが伺えます。

 

◆注意点
一方、注意をしなければならないことも事実です。以下、マスメディアの報道を引用します。

 
〈業界が活況に沸く一方、トラブルが発生している。「空室を理由に提案通りの家賃が支払われていない」。不動産コンサルティングの青山財産ネットワークスの高田吉孝執行役員の元には、こうした相談が月に数件寄せられる。

国交省は９月から業者に対し契約時には、将来の家賃が変動する可能性があると説明するよう求め始めた。業者側は「契約書面ではリスク要因を強調している」（レオパレス21）、「賃料改定があり得ることを説明をした上で、本人の署名なつ印を頂いている」（大東建託）と適切に対応していると主張する。（日経電子版2016/9/30）〉

このように、サブリースについては、よく比較検討をする必要があります。

 

◆空室率の今後

では、空室率は、今後どうなっていくのでしょうか。前述の日本経済新聞を引用します。

〈無秩序なアパート建設に行政も危機感を抱く。埼玉県羽生市では１年ほど前にアパートの建設地域を制限した。しかし、局地的に規制しても焼け石に水だ。首都圏全体でみた場合は「当面は空室率は改善しないだろう」（タスの藤井和之氏）。（前掲）〉

低い空室率が改善されないのであれば、なおさら空室対策が必要なのでしょう。

 

◆最近の空室対策
前述の日本経済新聞によると、東急住宅リースは、今年7月からオーナーに従来のリフォーム価格より、３割程度安くできる提案を開始。また、相模原市の管理会社は入居者専用の食堂設置プランをオーナーに提案しているそうです。

 

◆まとめ
サブリースのメリット・デメリットや、空室率の今後の状況について話をしました。りのふるでも、お客に最適な空室対策をご提案いたします。

様々な空室対策がある中で、その1つとして注目を集めているのが、民泊です。

民泊の代行業者や集客業者がこの1~2年で急増し、ニュースや新聞などのメディアをにぎわすようなブームともなっています。大家さんに限らずホームステイの延長として実践している人も多くおり、注目が集まっています。

続きを読む 空室対策に民泊は？民泊新法と民泊特区と旅館業法比較

空室物件のリノベーションを考えている、管理会社さんからリノベーションの提案が来た、もしくはオーナーさんにリノベーションの提案を考えている。そういった方が最近増えてきています。そこで、賃貸住宅のリノベーションについて、デザイン面ではなく、間取り（プラン）としてチェックしておきたいポイントを、【１：ネットでの検索から】【２：不動産屋さんのカウンターで】【３：内覧時】に分けてご紹介します。

続きを読む 空室対策の賃貸リノベーション_間取りの秘訣

１．空室時代の到来

 

不動産調査会社タスの調べによると、首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では35％超、千葉県、東京23区も34％前後へ上昇しています。すでに3室に1室が空室という状況です。

この空室時代の到来の理由としては大きく3つあげられます。

続きを読む 空室対策レベル別5選。賃貸経営中の大家さん必見のメリデメまとめ

これから10年後、（空室増加などにより）家賃収入は半分になるーーー。賃貸経営は、厳しい時代を迎えると言われています。このような中で、空室対策として、リノベーションという施工方法が求められています。このリノベーション物件に対して、なんと「3人に2人」は、魅力的であると思っているのです。

 

「日本一不動産を買う男」が警告

年間7000戸の住宅を売買し、「日本一不動産を買う男」の異名を持つという須田忠雄さん（株式会社やすらぎ社長）は、将来的に賃貸経営が厳しくなると警告しています。

続きを読む 10年後、家賃収入が半分に！　〜３人に２人が求めるリノベーション物件の重要性〜