様々な空室対策がある中で、その1つとして注目を集めているのが、民泊です。
民泊の代行業者や集客業者がこの1~2年で急増し、ニュースや新聞などのメディアをにぎわすようなブームともなっています。大家さんに限らずホームステイの延長として実践している人も多くおり、注目が集まっています。
また、2020年のオリンピックや訪日外国人の増加を目指す日本としては、宿泊施設が足りない懸念もあり、国としても、2016年末までに国会提出を目指している法案（以下、仮案として「民泊新法」と呼びます）や、既に施行されている民泊条例、2016年4月に緩和があった旅館業法などからわかるように、民泊を支援する方向に乗り出そうとしています。
そんな民泊ですが、空室対策として効果的なのか、そうではないのか民泊関連の法律・規制緩和の内容を見ていきつつ検討しましょう。
①民泊新法
※2016年10月現在の情報です。内容は変更となる可能性があります。
大きく在宅型と不在型に分かれますが、賃貸業を前提とする場合は不在型が当てはまると思うので、ここでは不在型のみについて説明します。
不在型の場合は「民泊施設の管理業者」（以下、「管理人」）が必要となります。イメージでいうと賃貸物件でいうところの不動産管理業と似ており、建物や部屋の清掃や苦情対応、名簿作成などを大家さんに代わって行う業者さんです。これは登録制になります。
また民泊の申請も登録制で、住居専用地域でも運営できますし、フロントもいりません。また宿泊人数は4人以上、床面積の制限もありません。
ただ、営業日数は約180日で行政の立ち入りがあります。
②簡易宿泊所（旅館業法）
民泊新法でいうところの管理人は事業主にあたります。また簡易宿泊業の申告は許可制で床面積も3.3㎡/人と制限があります。
そして、住居専用地域で営むことはできず、建物としても自動火災報知機などの法律への対応が必要となります。
ただ、フロントも原則的には必要ないこと、宿泊人数、宿泊日数、営業日数の制限も受けることがありません。
③民泊特区（大田区、大阪府などの条例）
自動火災報知機の設置や25㎡以上のスペースが必要などの制限があり、行政への申告は認可制です。また行政の立ち入り検査が条例によっては必要になります。また原則的には住居専用地域での運用はできません。
ただ、宿泊人数、営業日数に関しても制限を受けませんし、フロントの設置義務もありません。
宿泊日数に関しては制限を受けますが、2016年9月9日の国家戦略特別区域諮問会議で2泊3日以上と依然の6泊7日以上から緩和され、より民泊のニーズに近づいてきました。
他の「民泊新法」や「簡易宿泊業」と異なるのは宿泊者との契約が「宿泊契約」ではなく「賃貸借契約」であることも「民泊特区」の特徴です。
以上が「民泊新法」「簡易宿泊所」「民泊特区」の違いです。
大阪府や大田区に物件がある場合には、「民泊特区」の利用を検討をしてみるとよいでしょう。営業日数や宿泊人数に制限がありません。
ただし、ネックになるのは賃貸住宅であれば「住居専用地域」に立っている場合が多いので、条例で民泊の運営が可能かどうかの確認をお勧めします。原則的には禁止されていますが、条例により許可されている場合もあります。
また認可を取るため、自動火災報知機など多少内装に手を加える必要があるかもしれません。
民泊特区に物件がないという場合には、現時点民泊を運営しようと思うと、「簡易宿泊所」として運営するために「旅館業法」を取ることが必要となってきます。
また住居専用地域での運営ができないため、賃貸物件で転用するのはなかなかハードルが高いかもしれません。
そんな中注目されるのが、民泊新法です。来年度には施行されると言われておりますが、民泊新法が成立すれば住居専用地域でも民泊運用ができ、宿泊日数の制限を受けずとも運営が可能です。
ただし、大きなネックとなるのは営業日数が180日に制限されることです。
収益性を考えるとこの制限内で民泊だけで投資回収を目的とするのはなかなか難しいです。
そうなった時に考えたいのが、残りの日数の運用方法です。
例えば、マンスリーマンションや、シェアハウスとして貸し出すことができれば、民泊を運用していない日にも収益性が見込め、運用が現実的になります。
こういったアイディアを兼ね備えることで民泊新法で空室対策をすることも可能になってきます。
現状なかなか空室が埋まらないという方は民泊新法の動きを待ってみるのも1つかもしれません。
もちろん立地が有利なのは間違いないですが、世帯あたりの人数が減っている今、部屋数の多い物件は空室になりやすい傾向があります。一方で、民泊では、5-6人ぐらいまで泊まれる物件が人気です。
物件によっては民泊新法によって「民泊」が空室対策となるかもしれません。