大家さん必見の「賃貸リノベーション」

最近、テレビや雑誌、新聞などさまざまな所で取り上げられている「リノベーション」。最近では、徐々に東京の中でも「リノベーション物件」が広まり、自分の持っている物件を改装する人も増えてきました。

 

しかし「リノベーション」と言っても、何となく「新しい」だったり、「オシャレ」というキーワードが先行しているばかりで、細かい部分については意外と知られていません。一体、今までの主流であった「リフォーム」とは一体何が違うのでしょうか。今回はそんな最近注目の「リノベーション」と、かつて主流であった「リフォーム」の違いを分かりやすく、丁寧にまとめました。

「リフォーム」とは

はじめに、今まで使っていた「リフォーム」という言葉の解説をしたいと思います。簡単に言ってしまえば、「リフォーム」とは、古くなった状態のお部屋を、新築当時の状態に戻すことをいいます。 英語の「re-form」（再び形成する、改変する）という意味から名付けられた、和製英語です。「家のリフォーム」という意味で、英語の「reform」を使うのは日本だけの使い方。英語圏では「家のリフォーム」は「remodel」や「home improvement」などの用語が使われています。

 

「リノベーション」とは

最近よく聞かれる「リノベーション」という言葉の意味の解説です。「リノベーション」とは、古くなった状態のお部屋を刷新し、新築当時の状態より価値を高めることをいいます。「リノベーション」を略して「リノベ」と呼ばれることも多いです。この言葉の由来となっている英語の「renovation」は、まさに「刷新」という意味を示します。「リフォーム」が古くなった状態の部屋を以前の形に戻すことを意味するのに対し、「リノベーション」は古くなった状態の部屋を刷新し、以前より付加価値を付けて蘇らせるという意味を持ちます。

 

さて、言葉の意味の違いを解説したところで、次に具体的にどのようなところが違うのか、ポイントごとに解説していきたいと思います。

 

リノベーションとリフォームの６つの違い

ポイント1：デザイン性の違い

 

はじめの違いは「デザイン性」です。「リフォーム」と「リノベーション」、それぞれの場合で見てみましょう。

 

《リフォームの場合》

「リフォーム」は、先ほど解説したとおり「古くなった状態のお部屋を、新築当時の状態に戻すこと」です。ですので、お部屋の形や建築材に関しても、前に使われていたデザインや仕様を継承するのが一般的です。例えば、障子（しょうじ）が剥がれているところがあれば貼り直したり、老朽化している建具（ドアなど）があれば交換したり、といった具合に工事が行われます。

賃貸経営をされている方にとっては、入居者が退去したあとに行う「原状回復」がまさに「リフォーム」の典型です。「原状回復」は、入居者が部屋を借りている間についた傷や汚れを補修し、また新たな入居者を募集するための準備として必須の工事です。また「原状回復」というネーミングからも分かる通り、この工事では「原状を回復する（入居期間中に傷んだところを入居前の状態に戻す）」ということに重点が置かれています。

この「原状回復」により、お部屋の表面上の建築材は新しくなりますが、デザインは一昔前と同じです。入居者が住みたいと思う部屋のイメージも、今と昔では変わりました。同じデザインのまま繰り返し使っているのは不動産の価値を下げることに繋がってしまいます。「原状回復」だけでは、「新しい感じはするが、なんとなく昭和感がある」というお部屋が今非常に多いです。

 

《リノベーションの場合》

一方、「リノベーション」は「古くなった状態のお部屋を刷新し、新築当時の状態より価値を高めること」と先ほどいいました。先述の「リフォーム」とは異なり、「リノベーション」では、徹底的にデザインにこだわります。以前の物件の形を活かしつつも、時代にあったデザインに作り込んでいくのが「リノベーション」です。デザインと一口に言っても様々ありますので、ここでは２つの視点を解説したいと思います。

１つ目は「見た目」。入居者が内見に来た時に、印象に残るような見た目のお部屋を作ります。具体的には、一部にアクセントクロスを入れたり、床材に無垢フローリングを使ったりします。そうすることで、内見に来た入居者に、強く印象を残し、今までの賃貸物件に大きく差をつけることが出来ます。

２つ目は「機能性」。「見た目」だけが良くても入居者には選ばれません。「リノベーション」は入居者の方が実際に生活しやすい工夫を、ところどころに織り交ぜています。例えば、可動棚を付けて収納力をアップさせたり、開き戸から引き戸にして空間をより活かしたものにさせたりします。また、天井を上げられるものに関しては、天井の素地を見せるようなデザインも人気です。

「見た目」と「機能性」の２つが揃って初めて良いデザインと言えます。

 

ポイント2：間取りの違い

 

《リフォームの場合》

「リフォーム」では基本的には間取りを変えることはありません。以前の間取りをそのままに、破損してしまっている部分をところどころ補修するにとどまります。ですので、内装は「原状回復」で綺麗にすることは出来ても、雰囲気までは新しくすることは出来ません。それ故、どうしても「昭和感」の抜けないお部屋になってしまいます。

特に一昔前の間取りでは、2Kや2DKといった物件も人気がありましたが、現在の生活スタイルには合わなくなってきていることもしばしばです。また、全てが良い悪いではないと思いますが、畳の部屋が残っていたりすると入居者がつきにくい傾向にあることは事実です。そういった物件の間取りのままでいると家賃にも影響を与えることになります。

 

《リノベーションの場合》

「リノベーション」では、臨機応変に間取りの変更も提案します。時代が変わり、入居者の生活スタイルや家族構成も20年前とは大きく変わりました。和室の需要が急激に減り、和室を残している物件は家賃を相場よりや安くないと決まりにくい状況になっています。

「リノベーション」では、和室を洋室化したり、押入れをクローゼットにしたり、砂壁をクロスにしたりと、今の賃貸事情の中で入居者が付く条件をカバーした物件の間取りを作ります。特に、ここ最近で多いものが、2Kや2DKの間取りを１LDKにするものです。下図をご覧いただけると分かるように、1LDK、2K、2DKの家賃を比較すると圧倒的に１LDKの物件が高く貸し出すことができていることが分かります。このように同じ場所にある物件でも、間取りを変えることで家賃収入もアップさせることができます。「リノベーション」では、空室をいち早く埋めるために、人気の高い間取りへと変更させ、オーナーさんの家賃収入の向上にも貢献します。

（※画像はホームズ不動産投資から引用）

 

ポイント3：募集期間の違い

 

《リフォームの場合》

以前入居者を決めるのに時間がかかってしまった物件は、大抵「原状回復」をしても、やはりなかなか決まりにくい状況のままです。さらに、同じ間取り・同じデザインのままでいると、年々決まりにくくなります。ありふれた物件の一つになってしまうと、物件の競争力もなくなり、どんどん値下げに追い込まれてしまいます。

 

《リノベーションの場合》

「リノベーション」では、圧倒的に募集期間を短くすることが可能です。理由は需給のバランスにあります。リクルート社のデータでは、全体の66%（3人に2人）はリノベーション物件に住むことに興味を持っているという結果が出ています。しかし、実際、募集中の物件に占めるリノベーション物件の割合は1%以下です。つまり、「住みた人は多いのにもかかわらず、物件数が極端に少ない」という状況にあります。結果的に、部屋探しをしている地域でリノベーション物件が数件しかなかったら、その中のどこかに決まる確率が高くなるということです。

 

ポイント4：家賃帯の違い

 

《リフォームの場合》

「リフォーム」をしても、基本的には家賃を上げることは出来ないでしょう。それだけでなく、築年数を重ね、設備等も古くなる中で間取りもデザインも一昔のままでは、家賃をキープするのにも一苦労かもしれません。実際には、家賃を下げてもなかなか入居者がつかず長期空室になってしまっている部屋も数多くあります。

さらに、新築物件の建設数も毎年80万件近くあることから、今後より一層家賃をキープするのが難しくなる見込みです。

 

《リノベーションの場合》

「リノベーション」をすると、家賃アップも期待できます。少なくとも原状の物件が持つ競争力を高め、家賃をキープすることができます。家賃の上げ幅は物件の場所、施工の内容にもよりますが、私たちのリノベーションパッケージ「りのふる」では、リノベーション前には12.5万円で貸し出していた部屋をリノベ−ション後に15万円で貸し出すことに成功したオーナーさんもいらっしゃいます。より価値の高いお部屋を作ることで、自然と家賃も上げることができるようになります。また、そのような物件は周辺の物件よりも競争力が高く、募集期間もとても短い傾向にあります。

 

ポイント5：施工の規模の違い

《リフォームの場合》

設備を新しいものに入れ替えたり、補修・修繕などを行ったりするのは「リフォーム」によくある施工です。例えば、システムキッチンやユニットバスの入れ替えやクロスの貼り替え程度の比較的小規模な工事が中心となります。

 

《リノベーションの場合》

一方で「リノベーション」工事は、「リフォーム」の設備の入れ替え、クロスの張り替えは当然ですが、プラスアルファの工事を行います。例えば、前述の通り、間取り変更や、電気配線工事、給排水管工事、ガス管工事など大規模な工事も行います。水廻りや配管関係の工事などは「リフォーム」では滅多にやらないので、「リノベーション」の大きな特徴の一つかもしれません。

 

ポイント6：住宅価値（性能）の違い

 

《リフォームの場合》

「リフォーム」では、住宅の価値としては、当然新築より低くなります。それは「リフォーム」が「古くなった状態のお部屋を、新築当時の状態に戻すこと」であるからです。つまり、新築当時の「ゼロ」の状態に戻すことを目的にしているので、それ以上の価値が付くことはありません。しっかりお金をかけてリフォームをしたとしても、実際は当時と同等の価値にしかなりません。

 

《リノベーションの場合》

「リノベーション」は時代の変化に合った、新しい生活スタイルに変更ができ、新築当時よりも性能がよくなり、価値が上がることが一般的です。

近年では新築のマンションと比較されるほど人気が高まっています。値段の高い新築の物件に住むより、お洒落で機能性に優れた値段のお得なリノベーション物件（中古物件）に住みたいと思う人が多くなっています。

「リフォーム」が「ゼロ」の状態に戻すことを目的にしているのと対照に、「リノベーション」は「プラスα」の価値を付けることを目的にしています。

 

まとめ

 

以上６つが「リフォーム」と「リノベーション」の違いです。

既に実需向けの物件には「リノベーション」が浸透しつつありますが、賃貸物件向けの「リノベーション」はまだまだこれからです。東京でも賃貸物件の空室が問題となる中、「リノベーション」はその有効な空室対策となりえます。また、一部の尖ったニーズを捉えに行く、いわゆる奇抜なデザイナーズ物件とは違い、より長期的な目線で行うのが「リノベーション」です。是非一度検討してみてください。