資材の供給難！建材資材コスト高により優良物件は品薄状態
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昨今、不動産業界は震災後の復興需要の本格化や、2020年の東京五輪開催の決定により建築資材の高騰と人材不足が問題視されています。一戸建てやビル・マンションのほか、オリンピックに向けた大型施設の建設、インフラの整備などの需要が一気に増加したため、建設費が上昇したからです。（国土交通省の「主要建設資材月別需要予測」によれば、2014年3月はセメントが前年比21.4％増、生コンクリートが同18.8％増、木材が同12.4％増、普通鋼鋼材が同13.5％増、形鋼が同14.6％増など、軒並み2ケタの増加が見込まれています。）
そうした建設費の値上がりを受けて、新築物件と中古物件を見比べたときに、価格の点から中古物件をマイホームとして選ぶ層が増えてきています。そして中古物件をマイホームとして選ぶ層の中にはそのまま住むのではなく、内装を新築同様にきれいにするためリノベーションをする層も増えてきました。
新築物件の購入価格と中古物件にかかる購入価格、リノベーション費用の合計金額を比較した際に、中古物件の方が金額も安くまた内装としては新築物件と遜色無い部屋に住むことができることが理由です。
そうしたリノベーションの認知が徐々に広まり始めていることと、単身層で賃貸を検討しているけれどいい部屋に住みたいと考えている層が一定数存在していることもあり、マイホームのリノベーションのみならず賃貸物件でもリノベーション物件を探す層が増えています。
また、不動産投資の観点から見ても、中古不動産のリノベーションは空室率の低下、資産価値の向上が見込めます。普通の金融商品であれば、価格や利回りは市場価格で決まってしまいます。しかし、不動産は、交渉次第で値下げすることができ、さらに効果的なリノベーションを使えば利回りをアップすることもできるからです。
リノベーションを視野に入れ中古物件を購入する際は下記のような諸条件を満たしていることが望ましいです。
・築20年以内（耐火建築物25年以内）または、耐震基準を満たしている。
・耐震基準を満たしていない床面積50㎡以上の住宅に入居前に一定の耐震改修を行った場合。
これらの諸条件を満たした上で注意したいのが立地の悪い商業テナント、ランニングコストのかさむマンション、賃貸需要のない住宅の3つです。以前であれば売却価格や賃料の調整で買い手や借り手がついた不動産でも、価格下落、供給過多、人口減少等の要因が重なり合い、簡単に処分活用ができない物件が増えています。こういった不動産は新たな居住者を見つけることが難しく、また転売することも非常に難しくなるので「割安だから買う」ではなく「割高でも良い条件の物件を買う」ということに目を向けることが重要になります。不動産購入のひとつの見極めとして、相続や買替えで処分を急いでいるようなケースです。この場合は比較的割安な物件が市場に出回っていることがあるので、売買理由や、売り出し期間などに目を向けると優良不動産を見つけやすくなるかもしれません。
