融資申請のコツ！リフォームローン審査ポイントって？
空室対策リノベーションTOP > 不動産投資 > リフォームローン・リノベーションローン・融資申請のコツ
現状のローンを利用したまま、新たにローンを組もうとすると、キャッシュフローが悪化する可能性があるため、ローン申請はご自身の運用状況を的確に判断する必要があります。
一般的に不動産の融資上限額は、不動産評価額の7割程度といわれています。しかし、その借入期間や金利の利率、融資の評価基準はローンの仕組みによって異なります。
不動産投資を行う場合、不動産担保ローンを検討される方は多いですが、それは不動産担保ローンが無担保ローンよりも低金利で、不動産の価値に応じた評価額を設定してくれるためです。その他にも融資を検討する上で重要視される諸条件といったものがいくつかあります。
－投資用不動産の自己資金の割合が高い
－オーナー様ご自身年収が高い
－オーナー様の勤務先の社会的評価が高い
－収益性（実質利回り）が高い物件を運用している
逆に言えば、これらの諸条件を満たしていない場合新たなローンを組みづらくなります。加えて、下記のような諸条件は融資限度額に影響が大きくなります。
－オーナー様ご自身の年収が低い
－消費者金融などで借金がある
－クレジットカードを多数保有している
－納税義務を怠っている
しかし、配偶者がいる場合はご夫婦二人の年収を合算し借り入れの申し込みをするなど、申請の仕方に工夫を凝らすことで融資額の上限を増やすことができる場合があります。また、消費者金融からの借入、納税義務を怠っている場合は審査に致命的な影響を与えるため、いったん自己資金を返済費用にまわす、親戚や知人から資金を借り清算することをオススメしています。クレジットカードや消費者金融のカードがあれば、必要最低限に残し全て退会・解約することも少なからず評価基準に影響を与えます。クレジットカードなどは、たとえ利用額が少なくても、利用限度額を合算し負債とみなされてしまうことがあるからです。
一旦これらの諸条件を満たした上で、下記のようなローン組み変えを検討することで、リノベーション費用に当てるための新たなローンを申請しやすくなります。次に融資可能性、不動産投資の改善が見込まれるローンの切り替えを見ていきましょう。
－ローンの借り換え
－買い替えローン
－リフォームローンの申請
－長期ローンへの切替え
・ローンの借り換え
最近の住宅ローンは、変動金利に切り替えることによって利率を下げることができる場合があります。オーナー様ご自身が借入を行っている住宅ローンの金利が3％以上の固定金利であれば、金利が1％台で融資可能な銀行を探し、有利な条件で不動産投資を行う上で重要な検討事項となります。
・買い替えローン
資金用途が自宅用物件の買い替えである場合、買い替えローンを組むことができます。買い替えローンのメリットは担保不動産の評価額よりも、かなり多くの借り入れが可能なるという点です。
・リフォームローンの申請
リフォームローンは、運転資金の追加ローンより利率が低いです。また、不動産の設備改修や物件のキャッシュフローを改善することにより、物件を取得した時よりも価値を付加し売却益を得ることができる可能性があります。
・長期ローンへの切替え
既存のローンを長期ローンに切替えることによって返済期間を延ばし、毎月の支出を抑えることができるので、収支のバランスを改善することができます。
ローンの返済はメリットの裏にデメリットが潜んでいることも多いので、オーナー様の状況に応じてローンの組み直しを行う必要があります。
