マンション投資と不動産投資のリスク｜空室対策リフォーム・リノベーションならりのふる

マンション投資は、平均の実質利回りが5〜6％と、株やFXと比較すると収益率は低めですが、レバレッジを利かせやすく元手を抑え『長期的』『安定的』に収益を上げることができます。多くの投資用不動産オーナー様、特に都心部に物件をご購入されたオーナー様は、空室対策や家賃下落、滞納リスクを低めに試算し物件を購入してしまうケースが多いです。将来に渡って人口の減ることのない地域の物件を購入すれば、不動産価格や賃料が下落することは少ないと言われていたからです。

しかし、昨今不動産業界では「2020年問題」という空室リスクに対する意識変革を必要とされる環境変化が起こっています。不動産業界における「2020年問題」とは、2013年に国立社会保障・人口問題研究所が発表した、「日本の総世帯数が2019年以後減少の方向に向かう」という統計結果を元に住宅の大空室時代の到来が懸念されていることを指します。2015年時点でも全国の賃貸住宅の空室率はおよそ19％にのぼっており、なんらかの手を打たなければ入居者が見つからない状況が一般的になりつつあります。

そして、空室対策の重要性を促す要因の1つに「空家等対策の推進に関する特別措置法案」の施行、いわゆる2015年問題があげられます。「空家等対策の推進に関する特別措置法案」の施行の裏には、不衛生且つ保安危険性のある空き家・空室が放置されているという問題が存在します。こういった空き家・空室物件が増えたのには高度成長期に住宅市場を活性化させる目的で導入された”固定資産税の優遇措置”による下記の優遇税制が大きく加担しています。

－200平米までの小規模住宅用地＝固定資産税を更地の1/6とする
－小規模住宅用地以外の住宅用地＝固定資産税を更地の1/3とする

従来この優遇税制を受けている場合、住宅を取り壊し更地の状態で保有するよりも、住宅が建っている場合の6倍ないし3倍の固定資産税を削減することができました。加えて、住宅を取り壊し更地にするには一定の費用がかかることもあり相続物件等が空き家としてそのまま放置されることが多かったのです。
しかし、この法案が施行されたことにより、空き家や空室を放置している所有者に対して、その空き家や空室を賃貸や売却に出す必要に迫られるようになりました。このことは、既に供給過多の状況にある住宅市場に、さらに多くの中古物件を供給することを意味しており、不動産の空室対策状況はより困難を極める状況になっていると言えます。