家賃収入相場を見極めよう｜空室対策リフォーム・リノベーションならりのふる

不動産の家賃収入は、築年数の経過により低下することは免れません。しかし、物件の老朽化と空室期間の長期化は一概に結びつけることはできません。周辺相場と不動産価値に見合った家賃収入を設定すれば、建物が古くなったからといって半年以上も空室が続くということは少ないからです。

しかし、金融機関からの借入を元に不動産投資を行っている不動産オーナー様の場合、家賃収入の平均が借入返済金額（元金・利息含む）に迫り、手残り額が数万円になってしまうことや、極端な場合、借入返済金額が家賃収入の平均を上回ってしまうことがあります。そういった状況下で家賃収入の減額ないし、修繕費用（リノベーション費用）捻出の二択を迫られた際、決断の先延ばしによって空室期間が長期化してしまうようなケースが多くあります。しかし、不動産投資において最も大きな機会損失と収益構造の悪化を助長させる要因は空室期間の長期化と言えます。

－家賃収入を減額をする場合
家賃収入の減額を検討する際、目安になるのがオーナー様ご自身で不動産投資物件を購入した際に期待した利回りが維持できる範囲と言えます。
また、費用をかけ物件の修繕ないしリノベーションを検討される場合でも、借入限度額の上限を越えてしまい、新たな借入を行うことが難しいケースもあります。その場合は家賃収入を減額し空室対策を行うことが得策です。

－修繕費（リノベーション費用）の捻出する場合
東京都２３区内の収益物件は、平均利回り8％と言われているため、ひとつの目安として、実質利回り（ネット利回り）が5％を切る運用が予測される場合、収益改善の施策を検討することが重要だと言えます。
お部屋をリノベーションすることで、収益率を改善し、空室期間を短縮することも可能です。リノベーションの目的は空室対策と収益率の改善なので、お部屋すべてを工事する必要はありません。壁紙や照明などポイントを絞ったリノベーションでも十分改善効果が見込めます。
また、利回りが悪化する予測が立ってしまった場合は思い切って物件の売却を検討することもひとつの手です。しかし、築年数の多い物件はそのまま売却することは難しいためリノベーションをすることで大きなメリットを得られる場合があります。収支がプラスになる見込みが立つよう『りのふる』が収支計画の立案をお手伝いします。

不動産物件を売却するにしても家賃収入の向上を目指すにしても、リノベーションで気をつけたいのは「好まれるデザイン」と「家賃相場」を知ることです。その土地で借り手がつきやすい部屋の傾向やリノベーション費用と賃料（売却価格）の相場は必ずあります。リノベーションすることでいかに資産価値を高めるかは客観的な判断が必要です。また、賃料や不動産価格の上がり幅に対してリノベーション費用が上回る場合は、施工の実施を考え直すべきです。

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